目前,房地產行業正進入調整期,市場開始回歸理性。面對新常態,房地產企業開始重新思考市場趨勢,探東森房屋索自身轉型路徑,為此我們採訪整理了業界人士的觀點。此外,人民網房地產頻道也專門組織房企進行研討,我們也摘編兩家企業負責人發言實錄,以饗讀者。
  ——編者
  行業整好房網合在所難免
  金僑投資控股集團董事長 有巢氏房屋任玉奇
  過去,進入房地產業就賺錢,而且是快錢,今後要拼產租屋品、服務及經營模式了
  當前,房地產市場進入理性調整期,但未來仍有良好的發展前景,信心來自有效需求的存在。進城務工人員、大學畢業生和城鎮化過程中由農民變成居民的群體將支撐著房地mSATA產市場的發展。
  就現階段而言,房地產行業還有發展慣性。現在我們集團仍在加大對國內一線城市、直轄市的投資。這不是偶然的,北上廣、天津等大城市有很強的聚集效應,各種配套優於三線城市,仍然是投資的安全區。
  過去一段時間,投資房地產業是趨勢性機會,不需要你有多高的專業化水平,不需要你的產品是否有競爭力,進入到這個行業就能賺錢,而且是快錢。就像互聯網行業常說的那樣:站在風口上,豬也能飛起來。
  2003年以來,中國房地產行業進入快速上升期,投資房地產帶來的豐厚利潤導致房地產投資增長較快,吸引了各行各業投資房地產,千家萬戶買房子。不少企業甚至用房地產板塊的盈利彌補主營業務的虧損。
  然而在如今房地產市場競爭加劇之後,部分曾經轉入房地產開發與投資的其它企業,逐漸開始剝離地產業務。像浙江有一些做紡織服裝的企業,過去搞多元化,進軍房地產行業,現在逐漸撤出,不再做了。這是行業的理性回歸。
  未來,房地產機會仍有很多,關鍵是企業的產品能否有競爭力,企業是否有創新性的經營模式。集中體現為以高周轉和產品創新為核心的傳統住宅開發,以資產管理為核心的辦公樓宇開發,以改造升級和管理提升為核心的存量房開發,以產業、旅游、養生、度假等支撐為核心的新型地產開發,以服務配套為核心的老年服務社區的開發以及以直接融資為核心的多元化資本結構的構建。
  總的來說,未來房地產行業的整合在所難免,擁有好的產品、好的服務、好的經營模式才能真正把握住市場發展機會,未來才有前景。房地產行業將從趨勢性機會轉為結構性機會,而能否把握這些結構性機會才是對企業真正的考驗。
  精細時代正在到來
  旭輝集團董事長 林中
  伴隨著行業利潤的下降,行業風險同時也在下降,市場正在逐漸理性回歸,我對中長期發展充滿信心
  雖然今年樓市正處於波動狀態並面臨一定的下行壓力,但我對中國房地產行業中長期的發展仍然充滿信心。這一輪的市場調整,核心仍是市場的供需矛盾發生變化而產生的調整,只不過是市場在中長期曲線上升的過程中的一個波動而已。而事實上,每一輪正常的調整,都會讓市場朝著更加健康的方向發展。
  在未來市場化為主導的情況下,會造成每個城市的樓市現狀進一步分化。一線城市以及部分人口導入能力強、產業有優勢的二線城市,在市場回調中更具抵禦能力,會走出“V”型曲線,合理調整後即會較快恢復。而供應量較大且需求有限的三、四線城市即使放鬆限購仍可能面臨挑戰。
  顯而易見的是,中央的調控政策已經取得了良好成效,投資投機性需求被擠出,自住、剛需或改善性需求已成為市場主流。
  伴隨著房地產行業利潤的下降,行業風險同時也在下降,市場正在逐漸理性回歸。此種形勢下,政府有關部門如果能加快確立規範公平的市場規則,推動房地產企業和銀行等金融機構支持房地產市場發展,對剛需和首置、改善性購房需求等給予優惠政策,應該可以更好地促進行業的健康發展。
  同時作為房地產商,我們不可迴避的是,過去房地產的“黃金十年”已不再現,房企的生存與發展也將面臨很大的分化。
  隨著整個行業的精細化時代到來,精準投資、對節拍和時機的把握、對城市及區域的把握,甚至對產品的把握成為關鍵。而競爭激烈的行業調整期,也是有準備的優秀企業看到“危中有機”,匯聚優勢資源、提升自身能力的好時期。
  出路在於發掘需求
  京投銀泰股份有限公司副總裁 高一軒
  我建議後續政策方嚮應是穩定市場各個參與主體的預期,充分發揮市場調節作用
  2014年以來,北京房地產企業的經營狀況普遍遇到了一些困難。
  雖然與2013年相比,北京的房價並沒有大幅度變化,但成交量卻出現了明顯的萎縮,行業信心受到很大影響。
  這一方面說明市場的預期已經發生明顯的變化,宏觀調控政策已經將投資和投機性需求明顯抑制;另一方面,在嚴格執行限購政策的大背景下,北京的自住型商品房搖號仍然吸引了數倍於可售房源的家庭數量,也說明瞭剛性需求和改善性需求依然存在且十分強勁,只是暫時被分流或等待更合適的購買時機。
  面臨激烈競爭,房地產企業應從傳統的粗放型管理向精細化管理的轉變。但單純依靠提升管理效率對企業經營效益的貢獻終究是有限的。因此,在人口和家庭結構變化的大背景下,通過發掘和引導潛在的客戶需求而帶來的增長才是健康的和可持續的。
  例如我所在的企業正在研究推動把單純的養老社區升級為適合祖孫三代共同居住的隔代居和三代居社區。通過合理的戶型設計,在保證三代人各自生活隱私和居住舒適性的前提下,鼓勵他們共同居住在同一社區。不僅方便子女看望和照顧老人,也為老人協助子女撫育孫輩創造了便利。
  我建議後續政策的方嚮應該是穩定市場各個參與主體的預期,充分發揮市場調節作用,讓企業、上下游行業和購房者都能夠通過市場數據和分析等手段做出符合市場規律的判斷。
  同時,對於企業在經營模式上的創新給予相關的政策支持。例如在具有一定規模的新型社區,允許企業採用市場化機制自主引進優質的社區醫療和教育資源,並自行決定服務半徑。讓跨行業之間的生產要素自由地流動和組合,最大限度地調動企業的積極性並保護業主的相關權利,減少因政策不連續性引起的企業和業主的潛在對立。  (原標題:樓市調整更趨健康(新常態 新亮點·關註樓市走勢(下)))
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